赤井誠の目指せ!!　資産３億　月収３００万　−サラリーマン大家あかちゃんのゼロからの不動産投資の記録−

今日はとても気分がいい。

そのため、妻とともに高級寿司を好きなだけ食べてきました。
普段あまり食べられない、大トロやあわびなど。

たらふく食べました。




理由の一つは抱えていた競売物件が決着して、入居が決まりました。
利回りは５５％です。

安く買えたのが勝因ですね。

また、この物件の掃除や片付けは、病気気味の次男がかなり一所懸命手伝ってくれました。
かなり気苦労を抱えていただけにその進化がうれしかったです。



二つ目は横浜の物件でボロボロの使用できない小屋があったのですが、駐車場を借りている業者さんから、倉庫として貸してほしいとの要望が入り、６／２４から貸し出すことにしました。

ここは単なる粗大ゴミ置き場ぐらいにしか５年間利用していなかったので、思わぬ収入です。

うれしい側に全く想定外でした。


三つ目は昨晩、うちの妻に長男から母の日にカメラのプレゼントが届いたことです。
何か、子供が大人になってきたのかなぁと感じられたことです。


いろいろ悩みの種だった子供たちの進化が我々夫婦にとっては涙が出るほどうれしかったです。


まだまだ、不動産投資の安全化には道半ばですが、私もこれからますますパワーアップして頑張れるような気がします。


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今週末は、かなり忙しい。

土曜日は今をときめく狼さんのセミナーに参加する。

今までにじぶんとしてはかなりのことを勉強してきたが、やはり業者さんはランクが上。

最近は、大家さんとより業者さんと飲むことが多くなっているが、その度に感じていたこと。

今週末には、自分自身のレベルが少しでも上がるように知識を吸収したいと思う。


それと、友人の物件の調査と競売物件の詳細調査。

友人から空室が埋まらないとの相談を受けたので、先ほどまで周辺の競合物件をネットで調べてみた。

これから、募集条件などを比較したいと思う。

あとは、現地でどんな感じか見てきたいと思います。

せっかくなので、きちんと対応してあげたいですが、ちょっと忙しい。


競売物件は今日までに３点セットからのデータはだいぶ調べ上げたので、週末に現地で確認する予定。

資料だけでは、いろいろわからないことも多いので、その辺をきちんと調べてきたいと思う。


予想通りなら大化けの可能性大なので、多少高めでも絶対に落札したいと思う。

さてどうなるでしょうか。


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競売物件のうち一つの物件のトラブル整理が決着しました。

今週末に最終的に確定しますが、もうほとんどＯＫだと思います。


昨年から購入した競売物件は９棟。今までに決着したのが２棟。これで３棟目になります。

なかなか思い通りに行かなくて長い時間がかかってしまっています。


そのため、多額の資金が塩漬け状態になっていて、この辺は予定よりうまくいっていません。

しかし、やはり安く買うにはある程度のトラブルは仕方がないのかもしれません。

ただ、プロの業者と違って、短期で資金を回転させなければならないこともないので、効率は悪いが持久戦でも戦えるのは強みかもしれません。


今までに決着したものはすべて利回り３０％以上になっているので、まあいいほうではないのかなぁ。


今回のもそこそこの利回りで回りそうです。


資金的には、先月、小額ですが一番金利の高かったローンを一棟分を全額繰上げ返済しました。

現在、資金は全体のバランスシートを改善しながら使うつもりなので、単純に拡大だけのためには使用しません。


ということで、残りの資金で次の競売物件を探してみたいと思います。

ただ、狙っている積算割れの物件もあり、こちらはちょっと価格交渉してみるつもりです。


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これくらいは理解して競売やりましょう。

横浜のマンションにあった掲示板。

もともとかなり大きく、ポストと違う場所にあったので、なかなか連絡が周知できませんでした。



そのため、先週末に思い切って改造。


もともと１２００ｘ９００だったのを半分の横長に改造しました。

まずは枠をはずし、



のこぎりで半分にしました。


こんな感じ。


その後、今度は回りの枠を金ノコで半分に。
この部分はきちんと角が納まるように斜めに切ります。


最後に汚くなっていた緑の部分をはがして、新しい生地を貼ろうと思っていましたが、はがした糊の跡がなんとなくいい感じのマーブル模様になっていたので、このまま再利用しました。


ポストの上の空いている部分に取り付け、完成です。


なかなかいい感じに出来たと思います。

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３月末に退去があった横浜のマンションに本日、申し込みがはいりました。

もう審査もすべて通ったとのことです。


ちょーうれしいです。


おめでとうクリックよろしくです。−−＞


先月末ぐらいから、いろいろテコ入れをしてきたので、今日電話いただいたときにはすごくうれしかったです。

とくにこの部屋、先週　この改造　をやったばかりなので、その効果もあったのかもしれません。

たまたま、出来上がったときに管理会社の方が新人さんと見学に来られて、アピールできたのも良かったのかもしれません。


入居は５／１７からということで、明日あさっての夜には飾り物を片付けなくてはなりません。

厳しいですが、こういう苦労はいいですね。


また、最近やっている飾りは入居者さんにとても評判がいいです。

そのため、かなりの方が、このまま欲しいといってきます。


決まるのなら安いものだし、全然ＯＫで〜す（オリラジ藤森風）と答えてます。

こんな感じです。


もともとモダンアパートメントの土山さんが彼女と休日デートで選んでくれたものです。

結構いいセンスでしたので、そのままパクっています。


ということで、あとは４月末に空いた一部屋のみになりました。

こちらは予定では明日、リフォーム完成のはずですので、片付けがてら確認してきたいと思います。

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昨日は、ゴーマさんの新築が完成したということで、見学会に参加させていただきました。

場所は千葉の某所。

うちからは電車で１．５時間以上ということで、かなり厳しい道のりでした。


以前、古家が建っている段階で見せていただいていた土地なので、どんな物件が建つか楽しみにしていましたが、なかなかうまく土地の形状を利用して作られていました。


建物は、３層のＳ造。いい感じです。

玄関前もゴージャスで高級感があります。




各部屋は、すべて同一の仕様でしたが、こちらはもう少しデザインやカラーを変えても良かったのではないかと思います。

部屋の中は基本的にナチュラルな感じ。

ペット可ということで、床はＣＦなのですが、デザインはいい感じでした。

キッチンも二口あるし



洗面所も奥行きの少ないものをうまく使っていました。



特に私が気に入ったのは、こちら。


このウッドデッキはいいですね。贅沢な空間です。



また、３階の部屋にもプライベートスペースがあり、こちらもいい感じでした。



価格を見ると、１階　３階　２階の順番で申し込みが入るような気がします。

私なら、断然１階がいいです。



ウッドデッキでビールを飲みたいし、ちょっとした食事もできますね。


竣工時期が今なのは、ちょっと残念です。

やはり、余裕を持って繁忙期に完成するように計画すべきだと思います。

繁忙期に間に合っていれば、間違いなくすぐに満室になると思うのですが、いの時期だと、おそらく、希望の家賃より下げるか、空室期間を長くすることになると思います。


あと、残念なのはこのカラー。



このあとの懇親会でも伝えましたが、色設計の仕事をしている私としては完全にＮＧです。

物件の中で色数を使いすぎているし、外観の重厚さと部屋のナチュラルさとの統一感が出てない気がします。

ふつうにシンプルにするか、せめて赤だけとかもう少し考えても良かったのではないでしょうか。


まあ、人によっては斬新と感じる人もいるのかも知れませんが。

しかし、これだけの仕様で希望家賃で埋まれば、１２％の利回りと言うのは驚異的です。

この辺は今までの経験が生かされているのでしょうね。

なかなか難しいことだと思います。


物件見学後は、懇親会。

皆さん、様々な物件資料を持ち寄ったり、部屋の中身に関して意見交換したりして、あっという間に終電の時間。

あわてて帰りましたが、自宅に着いたのは０：３０頃。

ちょっと疲れましたが楽しい時間でした。

ゴーマさんありがとうございました。

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任売で手に入れた物件ですが、入居後に２室給湯器が動きませんでした。

２／６の確率です。

今回、一室退去したのですが、いまいち給湯器の調子がよくなかったとのお話を聞きました。

そのため、壊れてはいないのだけれども新品に交換することにしました。

治療より予防です。

前回は、入居して開栓したらお湯が出ないという感じだったのですが、この場合はとにかくスピードです。

前回の二件とも管理会社さんにお願いして、一つ７○，０００円＋消費税でした。


今までに、いろいろな業者さんを開拓して、私の場合は給湯器はこの半額ぐらいで交換・廃棄・取付をやってもらっています。

すなわち、緊急でやる場合に比べて半額です。

エアコンもそうですが、１−３月は常に安くなるので、そういう時期の退去の
場合は、旧型は早めに交換します。

今年は、私が知る横浜での最安値は取付費込みで２８，８００円でした。

本体も安いし、新型のエアコンがついていることによって数日入居が早まれば簡単に回収できてしまいます。


消耗品は壊れてから交換より安い時期に早めに交換の方が結局は安くつきますね。

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先日、中卒大家さんこと青木茂伸さんより著書を送っていただきました。



今までに、何度も献本受けたことはありますが、今回はある驚きがありました。

それは、こちら。




直筆のお手紙でした。

一生懸命書いてくれた気持ちはとてもうれしかったですね。


彼のことはブログで名前は知っていましたが、初めてお会いしたのはソプラノ大家さんの出版記念パーティの時です。

その時、席は違っていたのですが、彼が私の横に来てしばらく話をしました。


私は基本的に情熱を持っている人間は好きなので、応援します。

この時にもいろいろ話をしましたが、覚えているのは、いろいろ理由があってヤンキーやったり中学しか出ていないのかもしれないけれど、やる気があれば世の中何とかなると言うこと。

それと、自分がもともとぐれていたり貧乏だったりして今は頑張っていますと言うようにブログ等では見えるのだけど、実力で勝っていくのであれば、過去の境遇が恵まれていなかったことは関係なく、今の自分がどうかということだけ。

そんなことだったと思います。


私も中学の時に父が倒れてから、家にはお金がなくなり、とても苦労しました。

そのときの私には青木さんのように美容師なったり、ネットや不動産でお金を稼ぐという考え方はなかったというか知りませんでした。

時代も違いますが、若いときから様々なことにアンテナを張ってチャレンジしていることはすばらしいですね。


本は不動産投資の本というわけではありません。

私は良くわかりませんが、ネット系の稼ぎ方はいろいろ書かれています。

ただ、青木さんという人がどういう境遇の中でヤンキーやホームレス生活を経験しながら今に至っているかが書かれています。

また、みかけからではわからない青木さんの苦労が良くわかります。


ただ読み終えると、表紙にあるように、どんな環境でも

「行動する勇気」が運命を変える

のだということは良くわかると思います。



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シャッタートラブルも解決のめどがたち、あとは３，４月末に空いた部屋を入れるだけ。

部屋そのものはほとんど納得いくリフォームが終わっているし、飾りつけもきちんとしてあります。

そのため仕事帰りに、残りの一室も浴室リフォームやってきました。



前回は手抜きをして結局大変な思いをしたので、今回は必要な部分をすべて取り外しました。



全体をケレンして、今回は最初から縦貼り。

意外にあっさりとやることができました。

出来上がりも前回に比べたら断然きれいにできました。

もうだいぶ慣れてきたようです。


次からはもっと手際よく出来るかもしれません。



セルフリフォームをやっているといろいろな方から人件費としてのコストがあわないと言われます。

単純に作業費だけなら簡単なもの以外は、間違いなく合わないでしょう。


ただ、私が重要視しているのはＴＩＭ。

Ｔｉｍｅ　ｉｓ　Ｍｏｎｅｙ　です。

業者さんにリフォームを依頼すると、大体２週間ぐらいかかります。

この間、部屋は汚いまま。その部屋を見てもあまり決まりません。

セルフなら最短で翌日には内見可能にできます。


今までにも、木曜退去　金曜日夜セルフリフォーム　土曜日朝内見　申し込み

ということも何度かありました。


２週間の機会損失を考えるとそれほど割があわないことはないかもしれません。

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先日よりトラブっていた店舗のシャッターのその後である。

結局、もう一社メーカー系のシャッター業者さんに来ていただき、対応してもらった。

しかしながら、結局、なおらなかった。


原因の詳細はばらさない限りわからないが、内部でシャッターが変形しているようである。

しかし、それが外部から変形させられたままシャッターを巻き上げたのかどうかまではわかりません。

一部の方から指摘があった保険適用になるかどうかは今のところわかりません。

しかし、もうすでにずっとシャッターが閉じずに店舗運営をしているので、早急に直す必要があります。


そのため、メーカー系の業者さんに発注することにしました。

ただ、二社での相見積もりになったため、それなりに安くはなりましたが、５ヶ月分の家賃はなくなることになりました。

特注だし、工事日も店舗の休みの日にやってもらわなければなりませんので、いろいろ検討している時間はありません。

今回は、電動シャッターから手動シャッターへバージョンダウンです。


せっかく、店舗も稼動して喜んでいたのですが、開店９日目で故障するとは着いていないです。

この店舗から収益が上がるのは結局来年からになりました。

久々に厳しい試練でした。


せめて、横浜のマンションの空室を一日も早く埋めて、損失を少しでも減らしたいです。


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