赤井誠の目指せ!!　資産３億　月収３００万　−サラリーマン大家あかちゃんのゼロからの不動産投資の記録−

先ほど帰宅。

本日も疲れ切りました。

本日は初めてのドアの取り付けにチャレンジです。おそらく最初で最後の作業になります。

キットになっているのですが、やはり枠組みなど様々な大工工事や細かい水平垂直出しはそれなりに苦労しました。

とりあえず、あとクロスを貼るだけまでには仕上げました。

まあ、何とかなるでしょう。

とりあえず、本日は結果のみ。詳細は後日にします。

今回はサンワカンパニーのドアを使いました。


こんな感じになりました。かなり良くできたと思います。


やっと、外部の照明工事も終了。ずいぶん明るくなりました。


あともう一部屋も完成していました。



いつもありがとうございます−−＞


【おすすめ資料】
フルローンで買いたいという方は こちらを参考に

融資がなかなか引けないという方は こちらを参考に

本日、夕方より物件で作業。

本日予定通り、足場が解体されていた。

外観も一部の修正をのぞいてほぼ完成。いい感じになっていますが、明るいときに見たいです。

暗くなるの覚悟で本日ポストを設置。





ダイヤル式の格安のポストをさがしていてやっと発見。楽天より購入。

さらに、部屋番号も楽天で作成。一つ一つ貼ってみたけど、意外にいい感じになった。

あと二つ取り付けたいのだが、まだ塗装が一部残っているので付けられない。

部屋もだいぶ出来上がってきたが、今晩９：３０の時点でもまだ作業中。

私は明日もあるので、帰宅した。

その時点での一部屋。ほぼ完成に近づいています。









私は、この部屋のウォッシュレットも取り付けました。

こちらは価格コムで格安でゲット。


地道にコストダウンはかっていますが、最近すこし疲れました。

今週末は飲み会が続くので、もう一頑張りです。

明日はもう一部屋ができている予定です。

他の写真も見たいという方は応援お願いします−−＞


【おすすめ資料】
フルローンで買いたいという方は こちらを参考に

本日、競売の入札処理を妻に行ってもらった。

今回も落札は微妙な感じだ。

今までとはちょっと違うエリアに入札した。

場所的には昔からよく知っている場所だが、ここ数日夜、賃貸状況や物件価格などを精査していた。

意外に人気がある場所なのは確か。


でも、難易度はそれほど高くはなさそうなので、また多くの人が入札しそうである。


やはり、入札が多いとどうしても落札しにくい。

実需の人がかなり高い金額で入れてくるからである。

もちろん占有者などの問題からそれなりには難しいこともあるのであるが、最近はその辺の代行もやってくれる業者さんもかなりある。

ただ、そんなの使っていたら、収益物件としては旨みは完全になくなる。


なかなか難しい。

まあ、黙って来週の開札を待ちましょう。


話は変わるが、リノベ物件は明日の夜には確認に行きます。

明日は足場が取れる予定ですので、外もそれなりに見れると思います。

あと、１階の１Ｒも完成している予定です。

その写真は明日のブログに公開しますね。

それでは。

いつも応援ありがとうございます。−−＞


これくらいは理解して競売やりましょう。

昨日は、飲みすぎました。
セミナー後の懇親会楽しかったです。渡邊社長ありがとうございました。

終電もなくなり渋谷からタクシー代８０００円久々に乗りました。

朝やっとこさ起きて、残工事をしに物件に。

もうすでに入居が２／６となりましたので、最後の仕上げに入っています。

金曜日土曜日に工事の業者さんに依頼していたポイントクロスと天井のクロス貼りとキッチンの取り付けが終了していました。

私のほうは巾木の取り付けです。巾木は出隅の処理が面倒です。
それでもそこそこうまく切れました。




ワンルームはだいたいソフト巾木で処理していますが、今回は１ＬＤＫということもあり、木製の巾木を購入しました。

ただこの巾木激安です。３６００ｍｍで４５０円。

ソフト巾木より安いかもしれません。


デザインクロスは予想通りいい感じです。この部分のイメージパースだけで決まっただけあります。




白のクロスと床はセルフリフォームです。

もちろん、キッチンも今回は新品入れ替え。

サンワカンパニーのものを導入しました。

これも大正解。ぜんぜんグレード感が違います。入居者さんもびっくりするのではないでしょうか。



寝室も上下二段に分けたデザイン。格好いいです。




あと、前回途中までだった玄関カガミ、すべて貼り終えました。





残すところは玄関と洗面所とトイレの床貼り変え。

リビングドアも１／２６に納品されるので、ぎりぎりです。


今週中には外観塗装も終了するので、９５％ぐらいは完成になると思います。


あと１階のワンルームの申し込みを待つのみ。

明日の夜には残りの二部屋も完成するようなので、内見の確定率も上がるのではないかと思います。

早く満室にしたいです。

他の写真も見たいという方は応援お願いします−−＞


【おすすめ資料】
フルローンで買いたいという方は こちらを参考に

昨日朝、テレビをつけると星座運勢をやっていた。

本日の最悪はかに座ということで、私。

そのとたん、入居者さんより入電。

ロフトの階段の取り付け部が壊れたので、１７：００に来て欲しいとのこと。

とても危険なので、とりあえず夕方行って来ました。

この部屋は２０台の女の子。

うちの妻なら別ですが、この子はとても体重で壊れるような感じではありません。

取り付け部の根元から亀裂が入っています。


そのまま、近くのホームセンターに部品を買いに行き、取り付け。

同じものがないので、だいたい似たものを両側ふたつ購入しました。


元のねじ穴はコーキングで埋めなおし。
無事終了。

ついでなので、私が差別化でとりつけておいたスポットライトや室内物干し、また、洗面化粧台に関してもアンケートを実施。

想定内と想定外がありました。

今後の参考にしたいと思います。


これでやっと終了と思っていたのもつかの間。

仙台の管理会社さんより入電。

なんとアパート玄関前の汚水マスから○○○があふれ出しているとのこと。

現場写真を送ってもらいましたが、ちょっと掲載不可です。

汚水官の陥没のようです。

こんなところで、地震の後遺症がでてきました。

こちらは、本日業者さんが工事に入ってくれる予定です。


やはり最悪の運勢日でした。


今日は、これからモダンアパートメントさんのセミナーです。

満席のようですので、がんばって講演して来たいと思います。

さらに、その後は新年会。

今年はいろいろ忙しかったので、最初の新年会です。

それでは。また明日。


いつもありがとうございます−−＞


【おすすめ資料】
フルローンで買いたいという方は こちらを参考に

本日は、今年最初の競売の開札だった。

先先週の週末に物件調査を行い、これはいけると判断。

ただ、あまり難易度が高くなく、競争が予想された。

物件はそれなりの値段で落札できればおもしろいが、高い値段で落札してもほとんど意味がない。

それなら、一般市場で指値したほうが安く買えることも多々ある。


そのため、競売に関しては絶対に無理して買わないことだけは心がけている。

物件がいいとどうしても手に入れたくなるが、ビジネスにならなければ買っても仕方ないのである。


開札結果は、予想通り。

撃沈でした。

落札価格は私の入札額のほぼ二倍。基準価格の２．５倍以上。

法人の落札ですので、どの会社が買ったかあとで調べてみたいと思います。

おそらく、不動産業者ではない法人だと思います。


まあ、こんな値段で買ってもしかたないということで、次の物件の調査始めました。

物件は毎週毎週、山のようにあるので、あせることはありません。

今年は１０件以上落札したいですが、数を目指すといいことありません。

この辺は、所有物件も増えてきているので、多少は余裕があります。


物件の数より収益性が絶対優先。


とは言っても、春ぐらいまでには１，２件落札したいですね。

いつも応援ありがとうございます。−−＞


これくらいは理解して競売やりましょう。

任売で買った二棟のうちの一棟の一階が店舗である。

もともとの持ち主さんがお店をやっていた場所。

当然のごとく、ボロボロです。ただ、店舗は私はやったことがありませんので、とりあえず、そのままの状態でなんとか貸し出したいと考えています。

先日から管理会社さんに家賃の査定をお願いして、一応の募集条件を昨日決めました。

その際に、現地に貸し店舗のポスターを貼っていただくようにお願いしておきました。

本日、管理会社の方が早速貼ってくれたそうです。

そして、近隣のお店に聞き込みがてらご挨拶に行ってくれたようです。

その時に、あるお店の方から探している人がいるということで紹介していただけたようで、早速電話連絡。

そのまま、ご検討いただけることになったようです。


こちらとしてはこのままでは自分の事務所でも作る以外は使い道がないと思っていたこともあり、安くても空けておくよりはましなので、条件で折り合いがつくことを願っています。

このまま、いい流れでどんどん決まってくれると言いのですが。。。。


しかし、本日別の管理会社さんより電話。

退去連絡です。。。。


まあ、そんなにうまいこと行く訳ありません。

やはり３月まではいろいろ頑張らないといけなさそうです。


いつもありがとうございます−−＞


【おすすめ資料】
フルローンで買いたいという方は こちらを参考に

現在セルフリフォーム中の１ＬＤＫに申し込みが入りました。

ご夫婦のようです。

昨日やっと床を貼ったばかりで、まだまだ出来ていませんが、完成予想図を見て決定していただいたようです。

これで、リノベーションをした６部屋のうち３部屋が決まりました。

残りはあと３部屋ですが、すべて１階。ちょっと価格バランスを失敗したかもしれません。


ただ、そのうち２部屋はまだ材料置き場になっていて内見どころではありません。

これも、今週中にはだいぶ進捗すると思います。

今日の夜、物件を見てきましたが、外壁塗装もだいぶ進んできていて思ったよりいい感じに仕上がってきていました。

こちらも楽しみです。

募集に関しては、管理会社さんとお話しましたが、いろいろ頑張っていただいているようなので、今月中にはもう少し決まると思います。

また、もう一棟のほうの店舗に関しても募集の準備を始めています。

一日も早く、すべての部屋を埋めたいと思います。

今回のリノベーション物件に関しては、満室にするために様々な工夫をしてします。

・物件の内装デザイン

・募集方法

・業者さんとの関係

などなど。

ブログにもいくつか書いてきましたが、この辺は１／２１の

「2012繁忙期直前新年会」　

でくわしく話をしたいと思います。

ご興味のある方はよろしくお願いします。

いつもありがとうございます−−＞


【おすすめ資料】
フルローンで買いたいという方は こちらを参考に

本日は、やっと家のそばの霊園ができそうなのでお寺にお願いして、先行して一番の予約を入れることができた。

霊園の中のもっともいい場所をとることができた。これで、６月ごろには父をお墓にいれることができる。ほっとした。


その後、昨日のやり残しの床貼りのつづきと、一部クロス貼りを行った。

夕方にはエクステリア関係の打合せがあるため、その間のみ現地に行ってやってきた。

床は、廊下部分と寝室部分は仕上げることができたが、洗面所とトイレは間に合わなかった。

クロスに関しては、パテ埋めを行い、


３面ほど貼ることができたが、こちらも時間切れ。

写真も撮り忘れました。

まあ、あと少しで大体完成できそうなので、今週、夜に時間が取れそうなときにでもやって来たいと思います。

今日はここまで。





明日は、デザインクロスと天井を業者さんが貼ってくれます。


床も貼れたし、だいぶ見れるようになって来ました。


外壁のほうもプライマー処理がほとんど終わっていました。

今週中にはだいぶ出来上がってくると思います。

最近は雨が降らないので、塗装には助かります。

早く出来上がってほしいですね。

いつもありがとうございます−−＞


健美家コラムも更新しています。

やっと来た週末だが、朝から様々な打合せがあり、昼過ぎにやっと物件に行った。

毎週土曜日はリノベ物件の進捗定例である。

内装はそこそこ順調にできてきていて、外装もやや遅れ気味だが、なんとかはじまった。

まだ、未完成の部分もあるが、来週は一気に進捗しそうである。

しかし、毎週打合せをしていてもいろいろ間違いは起こり、本日もいきなり何の指示もされていない壁ができていた。

すぐに取り壊してもらえたが、やはりこまめにチェックに行ったほうが結局は早くなりますね。


結局、２時半頃にチェックは終わり、それから１ＬＤＫのセルフリフォームである。

先週の打合せで、どうにも自分では間に合いそうにないので、一部の壁の作成と和室の床のレベルあわせは業者さんにお願いしておいた。

今日はこちらが完成していたので、フロアタイル貼りを行った。


フロアタイルは何にするか散々悩み、サンゲツのショールームにも行って、結局こちらにした。

最安挑戦中！【代引き不可】【10500円以上で送料無料】価格はケース単価ですサンゲツフロアタイ... 価格：7,100円（税込、送料別）

サンゲツのＷＤ−７１８である。

本当はムク材にしたかったが、今の構造だと上下階の音の問題がどうしても気になる。

結局、ムク材っぽいフロアタイルにした。

久々に糊なしのフロアタイルを貼ったので、思ったより時間がかかった。

１２畳をだいたい４時間ぐらいかけてしまった。ちょっと遅かったです。

結局、接着剤がなくなってしまって本日は終了。

こんな感じです。

before


after



来週はいろいろ予定が入っているのと、週末のセミナー準備であまりできそうにありません。

そのため、明日も１０：００と１７：００に打合せが入っているので、その間に現地にいって残りをやってきたいと思います。

明日も多忙です。

いつもありがとうございます−−＞


健美家コラムも更新しています。