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今日は、銀行と今後の方針について話をしてきた。
今年の１１／３０で、４，５棟目を入手するのであるが、来年以降どのように進めるかいろいろシミュレーションをしている。
選択儀としては
１．たまっていくＣＦを繰り上げ返済にまわす。
２．たまったＣＦでアパートをキャッシュ買い。
３．たまったＣＦを頭金にさらに物件を買い増し。
４．自宅の残債をすべて返し、自宅を無担保にする。
ことが考えられる。
１，２，４はいつでもできるので、今回は３が可能かどうかを現状の収支状況とうちのＢ／Ｓから銀行の意見を聞いた。
結論から言うと、今度の物件にきちんと入居が確認できれば、問題なく春には融資可能とのこと。
理由としては
現状の収支＋サラリーで返済としては十分に余裕があること。
現状の物件の銀行での評価額がそれなりにあること。
と言うことである。
やはり、物件の積算価値は重要。
仙台も福岡も横浜もほぼ積算価格は借入金を上回っている。
それに自宅分も借入金以上の価値はある。
いくら利回りが高くてもこの辺はきちんと考えておかなくてはならない。
詳しくはこちら
に記載しているので是非読んで欲しい。
とりあえず、考えられるすべての可能性があるとのことなので、まあ、ゆっくり金利状況や市況を見ながら考えて行こうと思う。
まだ、法人としての資産の隠し玉はあるので、それは金利交渉にとっておこうと思う。
それ以外は、今回の融資金利と融資額の再確認。
最悪で２．６２５％ ９５００万は確保。
最終的には今回更地での厳しい評価のため、物件ができてきたら再審査してもらう。
路線価も上がったので、融資可能額は増える見込み。
金利も変動ならあと０．２−３は下になると思う。
５年固定では２．８％ぐらいか。
これはもう少ししてから交渉することにした。
その後は、銀行の方と現状の融資の実態と金利動向の話をした。
やはり融資はある程度頭金がないと厳しくはなるようだ。
以前のように２−３割とは言わなくても１割程度は用意する必要が出てくると思う。
また、金利は短プラの予想。
大体私の見解とあっていたので、ほっとした。
これから、少しずつ来年の準備をしていこうと思う。
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今日は、銀行と今後の方針について話をしてきた。
今年の１１／３０で、４，５棟目を入手するのであるが、来年以降どのように進めるかいろいろシミュレーションをしている。
選択儀としては
１．たまっていくＣＦを繰り上げ返済にまわす。
２．たまったＣＦでアパートをキャッシュ買い。
３．たまったＣＦを頭金にさらに物件を買い増し。
４．自宅の残債をすべて返し、自宅を無担保にする。
ことが考えられる。
１，２，４はいつでもできるので、今回は３が可能かどうかを現状の収支状況とうちのＢ／Ｓから銀行の意見を聞いた。
結論から言うと、今度の物件にきちんと入居が確認できれば、問題なく春には融資可能とのこと。
理由としては
現状の収支＋サラリーで返済としては十分に余裕があること。
現状の物件の銀行での評価額がそれなりにあること。
と言うことである。
やはり、物件の積算価値は重要。
仙台も福岡も横浜もほぼ積算価格は借入金を上回っている。
それに自宅分も借入金以上の価値はある。
いくら利回りが高くてもこの辺はきちんと考えておかなくてはならない。
詳しくはこちら
に記載しているので是非読んで欲しい。
とりあえず、考えられるすべての可能性があるとのことなので、まあ、ゆっくり金利状況や市況を見ながら考えて行こうと思う。
まだ、法人としての資産の隠し玉はあるので、それは金利交渉にとっておこうと思う。
それ以外は、今回の融資金利と融資額の再確認。
最悪で２．６２５％ ９５００万は確保。
最終的には今回更地での厳しい評価のため、物件ができてきたら再審査してもらう。
路線価も上がったので、融資可能額は増える見込み。
金利も変動ならあと０．２−３は下になると思う。
５年固定では２．８％ぐらいか。
これはもう少ししてから交渉することにした。
その後は、銀行の方と現状の融資の実態と金利動向の話をした。
やはり融資はある程度頭金がないと厳しくはなるようだ。
以前のように２−３割とは言わなくても１割程度は用意する必要が出てくると思う。
また、金利は短プラの予想。
大体私の見解とあっていたので、ほっとした。
これから、少しずつ来年の準備をしていこうと思う。
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コメント
本日購入しました
のりのりさん
ありがとうございます。
読んだら、また感想でもお聞かせください。
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先程は、ありがとうございました。
驚きました。
新築でも、半分も空室で、キャッシュが残るのですか？
甘い話には罠がありそうで、
どうしても、借金してまでは、踏み込めないでいます。
最近、築１０年ものが、横浜を中心に
一棟もので売物件が続出です。
１０年経つと、半分も空室なんだと心配してました。
新築ものは、以前、一棟ビルだったらしい。
一等地にビルでなくマンションを建てるなんて。。。
プロがビルを辞めてまで、マンションに立て替えるくらいだから、
賃貸経営は、厳しい時代なんだなぁ。。。
１０年前は、学生が多かったのと、
サラリーマン大家（１棟アパート）が少なく、
一棟ビルばかりだったから、
今が売り時かなと思ってました。
これから、更に子供が減るので、
新築は満室でも、１０年後は？
いえ、今までより早い、５年後は？と心配
>現状の収支＋サラリーで返済としては十分に余裕があること。
銀行は、やはり、空室でもサラリーで返済可能だから
貸してくれたんだろうと思ってました。
本当に、これから、金利が上がっても
子供がいなくても
近隣にアパートが増えても
借金して大丈夫なんでしょうか？
驚きました。
新築でも、半分も空室で、キャッシュが残るのですか？
甘い話には罠がありそうで、
どうしても、借金してまでは、踏み込めないでいます。
最近、築１０年ものが、横浜を中心に
一棟もので売物件が続出です。
１０年経つと、半分も空室なんだと心配してました。
新築ものは、以前、一棟ビルだったらしい。
一等地にビルでなくマンションを建てるなんて。。。
プロがビルを辞めてまで、マンションに立て替えるくらいだから、
賃貸経営は、厳しい時代なんだなぁ。。。
１０年前は、学生が多かったのと、
サラリーマン大家（１棟アパート）が少なく、
一棟ビルばかりだったから、
今が売り時かなと思ってました。
これから、更に子供が減るので、
新築は満室でも、１０年後は？
いえ、今までより早い、５年後は？と心配
>現状の収支＋サラリーで返済としては十分に余裕があること。
銀行は、やはり、空室でもサラリーで返済可能だから
貸してくれたんだろうと思ってました。
本当に、これから、金利が上がっても
子供がいなくても
近隣にアパートが増えても
借金して大丈夫なんでしょうか？
初心者さん
不動産も投資ですから、100%はないですね。
それほど心配なら、やめたほうがいいでしょう。
私は、大丈夫かではなくて、大丈夫に自分の力でするだけです。
何もしないで、大丈夫なんてものはありませんよ。
自分の責任・自分の力でできないのであれば、すべての投資はやめて、地道に働くのが一番だと思います。
私も、20年以上まじめにやってきています。
不動産も投資ですから、100%はないですね。
それほど心配なら、やめたほうがいいでしょう。
私は、大丈夫かではなくて、大丈夫に自分の力でするだけです。
何もしないで、大丈夫なんてものはありませんよ。
自分の責任・自分の力でできないのであれば、すべての投資はやめて、地道に働くのが一番だと思います。
私も、20年以上まじめにやってきています。
あかちゃん様は、２０年のキャリヤがあったのですね？
てっきり、３年かと思ってました。
やっぱり、不動産投資も、
血と汗と涙の結晶なのですね？（重労働とは思いませんが）
新築でも、半分も空室で、キャッシュが残るのですか？
これも、新築だけでなく、保有物件の半分が空室でもなのですね？
２０年、頑張ると、蓄えが出来るのですね？
てっきり、３年かと思ってました。
やっぱり、不動産投資も、
血と汗と涙の結晶なのですね？（重労働とは思いませんが）
新築でも、半分も空室で、キャッシュが残るのですか？
これも、新築だけでなく、保有物件の半分が空室でもなのですね？
２０年、頑張ると、蓄えが出来るのですね？
初心者さん
20年はサラリーマンとしてのキャリアです。
この辺は本にいろいろ書いてありますので、そちらを読んでからご質問ください。
20年はサラリーマンとしてのキャリアです。
この辺は本にいろいろ書いてありますので、そちらを読んでからご質問ください。
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名古屋駅タカシマヤでは、レジ近くの結構目立つ場所に
平積みされてました。
ずいぶん積みが少なかったので、かなり売れていると
感じたです。
まだ読んでませんので、これからじっくりと読みたいと思います。
たのしみです。