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投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術
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12/5,6 最前線のプロと先進的投資家から学ぶ 「2010年度版 不動産投資の戦略マップ」
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☆財布の中身レポート
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不動産におけるリスク
最近、いろいろなＨＰを見ていると物件価格がとにかく下がってきている。
久々に資料請求を続けてやっている。
最近は、ほとんどろくなものがなく、ついつい相対的に利回りの高いものなら得した気分になってしまうのであるが、不動産はやはり絶対値で考えなくてはならない。
いくら周りが５−６％になったからといって、８％で得したと思って物件を買うとよほどの資金がないと必ず頓挫してしまう。
ここ数年がそうだった。
私も何度も９％ならいいほうかななどと思うこともあったが、絶対に二桁ないと買わないようにしていた。
ちょっと前までは１０％なんていうと、そんなの今ありません。といわれていたが、そのときに安い利回りで買っても結局困るのは自分である。
どんなときでも自分の手持ち資金とキャッシュフローをきちんと考えなくてはならない。
そしてもっとも重要なのがＮＰＶだと思う。
そして、リスクを本当にどう考えるか。
リスクは大きく３つのポイントがある。
１つめはＮＰＶが０以上になるポイント。
２つめは不動産の積算価値が残債を上回るポイント
３つめは積算のＣＦが残債を上回るポイント
この辺をきちんと理解しておけば、不動産はうまく進められる。
借金しながらすばやく大きくしたければ、この辺をきちんと理解しておかないと大変なことになる。
そうでなければ、キャッシュ買い。
これは、難しいことを理解しなくてもなんとかなる。
ただ、安い物件はいくら利回りが高くてもキャッシュが少ないので、注意が必要である。
なぜなら、修繕費はやはり物件がやすいかどうか出なくて、大きさで決まるからである。
大きな修繕費がかかれば、もともと薄いＣＦがあっというまにＣＦがマイナスになる。
この辺をきちんと理解するには
『らしんばん』がとても有効である。
私はずっと自分で開発したエクセルシートを使っていたが、最近はこれも併用している。
なぜなら直感的にわかりやすいのである。
使ってみると、
○新築１０％と中古１２％どっちが得？
○元利金等と元金均等は？
○安全な融資期間は？
○低リスクでやるにはどうする？
なんかがとてもよくわかる。
あそび感覚でいいのである。
私は開発者の大家学さんと増山さんを良く知っているが、とても不動産の知識の高い方である。
興味のある方は使ってみてください。
こちら
とくに今年は融資が厳しくなっているので、銀行提出の資料にこのシミュレーションをつけるととても有効だと思いますよ。
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サラリーマン 大家 あかちゃん 不動産投資 アパート経営 マンション
現役の融資担当者が、銀行からいかにして融資を受けたらいいか？銀行を味方にして不動産投資をする方法、レバレッジの正しい使い方をあなたに伝授。
現役融資担当者が教える正しいレバレッジの使い方
なお、元警察官で現役大家がおこなっている防犯対策。
捕まえた泥棒からの情報をもとに対策練っています。とてもお勧めです。
元警察官が自らのアパートに行った「真の防犯対策とは？」
銀行の評価方法を知り、提出用の事業計画書を簡単に作れる『らしんばん』の内容が良くわかります。間違った投資をしないためにとても有効なツールです。私も使っています。
アパマン投資ツール『らしんばん』ＤＶＤ
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ここ数年がそうだった。
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どんなときでも自分の手持ち資金とキャッシュフローをきちんと考えなくてはならない。
そしてもっとも重要なのがＮＰＶだと思う。
そして、リスクを本当にどう考えるか。
リスクは大きく３つのポイントがある。
１つめはＮＰＶが０以上になるポイント。
２つめは不動産の積算価値が残債を上回るポイント
３つめは積算のＣＦが残債を上回るポイント
この辺をきちんと理解しておけば、不動産はうまく進められる。
借金しながらすばやく大きくしたければ、この辺をきちんと理解しておかないと大変なことになる。
そうでなければ、キャッシュ買い。
これは、難しいことを理解しなくてもなんとかなる。
ただ、安い物件はいくら利回りが高くてもキャッシュが少ないので、注意が必要である。
なぜなら、修繕費はやはり物件がやすいかどうか出なくて、大きさで決まるからである。
大きな修繕費がかかれば、もともと薄いＣＦがあっというまにＣＦがマイナスになる。
この辺をきちんと理解するには
『らしんばん』がとても有効である。
私はずっと自分で開発したエクセルシートを使っていたが、最近はこれも併用している。
なぜなら直感的にわかりやすいのである。
使ってみると、
○新築１０％と中古１２％どっちが得？
○元利金等と元金均等は？
○安全な融資期間は？
○低リスクでやるにはどうする？
なんかがとてもよくわかる。
あそび感覚でいいのである。
私は開発者の大家学さんと増山さんを良く知っているが、とても不動産の知識の高い方である。
興味のある方は使ってみてください。
こちら
とくに今年は融資が厳しくなっているので、銀行提出の資料にこのシミュレーションをつけるととても有効だと思いますよ。
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現役の融資担当者が、銀行からいかにして融資を受けたらいいか？銀行を味方にして不動産投資をする方法、レバレッジの正しい使い方をあなたに伝授。
現役融資担当者が教える正しいレバレッジの使い方
なお、元警察官で現役大家がおこなっている防犯対策。
捕まえた泥棒からの情報をもとに対策練っています。とてもお勧めです。
元警察官が自らのアパートに行った「真の防犯対策とは？」
銀行の評価方法を知り、提出用の事業計画書を簡単に作れる『らしんばん』の内容が良くわかります。間違った投資をしないためにとても有効なツールです。私も使っています。
アパマン投資ツール『らしんばん』ＤＶＤ
コメント
つかさしんやさん
最新版をもらいましたか？
最新版はプリントできたと思いますが。
最新版をもらいましたか？
最新版はプリントできたと思いますが。
NPVを計算するに当って、Exitをどのように見込むか、またご指摘の修繕費等をどう見込むかが支配的要因になります。修繕費ぐらいは、エイヤっと積み込めても、Exitなんてとても予想がつきません。
また、割引率も都度の資本コストを考えなければなりません。自己資本のコストは、物件比較だけなら考慮しなくても良いかもしれませんが、投資として判断するなら、考慮しなければなりません。でもどうやって？（国債の利率２％で割り引いておけば、というのは、キャッシュには資本コストを考慮しているのに、割引率には考慮しないと言うところでおかしなことです。）
仕事柄、NPV、IRRの計算はしばしば行いますが、正直なところ、周りを説得するための目くらまし的ツールに使うこともあります。（本来は複雑な仮定の妥当性をしっかり吟味しなければならないのに、出てきた数値だけで議論しがち。）
そんなことを考えると、NPV、IRRは個人投資家には複雑すぎて使えないもの、あるいは、結果だけを見て本来吟味すべき仮定の議論をおろそかにしがちなツールだと思います。
また、割引率も都度の資本コストを考えなければなりません。自己資本のコストは、物件比較だけなら考慮しなくても良いかもしれませんが、投資として判断するなら、考慮しなければなりません。でもどうやって？（国債の利率２％で割り引いておけば、というのは、キャッシュには資本コストを考慮しているのに、割引率には考慮しないと言うところでおかしなことです。）
仕事柄、NPV、IRRの計算はしばしば行いますが、正直なところ、周りを説得するための目くらまし的ツールに使うこともあります。（本来は複雑な仮定の妥当性をしっかり吟味しなければならないのに、出てきた数値だけで議論しがち。）
そんなことを考えると、NPV、IRRは個人投資家には複雑すぎて使えないもの、あるいは、結果だけを見て本来吟味すべき仮定の議論をおろそかにしがちなツールだと思います。
そうなんですか。
私の持っているのは「rashinbanb104」です。
ユーザーＨＰからＤＬしたのですが。
大家学さんに確認してみます。
ありがとうございました。
私の持っているのは「rashinbanb104」です。
ユーザーＨＰからＤＬしたのですが。
大家学さんに確認してみます。
ありがとうございました。
?さん
そうですね。EXITの予想なんてとても無理です。
?さんのご指摘の問題は金森さんの本に書いてあることとおなじですね。この辺のことは皆さん当然勉強していると思います。
どの道、この手の計算はすべてあくまでもある推定の方法です。
株にもPERなどいろいろな計算がありますが、すべてそのような指標で判断が付けば、誰でも勝てます。
あくまでもいろいろな指標から総合的に判断するのが当たり前ではないでしょうか。
NPVなどはあくまでも不動産におけるある視点での指標です。
こんなことはあたりまえですね。
ただ、銀行の評価方法や考え方、利回りだけでなく、NPVやIRR、CF、積算価格などそれぞれの指標をみて判断をすることは私は大事だと思います。
それにはこのツールはかなり便利だと思います。
ただ、地域の将来性など、何の指標を持ってきてもすべてを予想することなんか出来ません。
だからといって、何も知らなくてはいいわけではありません。
そうですね。EXITの予想なんてとても無理です。
?さんのご指摘の問題は金森さんの本に書いてあることとおなじですね。この辺のことは皆さん当然勉強していると思います。
どの道、この手の計算はすべてあくまでもある推定の方法です。
株にもPERなどいろいろな計算がありますが、すべてそのような指標で判断が付けば、誰でも勝てます。
あくまでもいろいろな指標から総合的に判断するのが当たり前ではないでしょうか。
NPVなどはあくまでも不動産におけるある視点での指標です。
こんなことはあたりまえですね。
ただ、銀行の評価方法や考え方、利回りだけでなく、NPVやIRR、CF、積算価格などそれぞれの指標をみて判断をすることは私は大事だと思います。
それにはこのツールはかなり便利だと思います。
ただ、地域の将来性など、何の指標を持ってきてもすべてを予想することなんか出来ません。
だからといって、何も知らなくてはいいわけではありません。
「らしんばん」の件
あかちゃんさん
こんにちは、
実は、DVD購入者用の「らしんばん」と
実践編参加者用の「らしんばん」は別のソフトを配っています。
■DVDは非常に基礎的な見方のみを伝えているため、
混乱を避けるため、あえてシンプルにグラフと一部表だけ出力できるように絞り込んでいます。
■実践編参加者へは
リスク分析等の概念を網羅したソフトを配っています。
こちらは、非常に複雑な概念が多々あるので、印刷できる機能を付加しています。
したがって、DVD購入者の方への印刷機能は現時点では未対応になっていますのでご了承ください。
あかちゃんさんにお渡ししたのは、実践編をお聞きになられているので、リスクマトリックス等を含んで印刷できるものになります。
すみませんがよろしくお願いいたします。
こんにちは、
実は、DVD購入者用の「らしんばん」と
実践編参加者用の「らしんばん」は別のソフトを配っています。
■DVDは非常に基礎的な見方のみを伝えているため、
混乱を避けるため、あえてシンプルにグラフと一部表だけ出力できるように絞り込んでいます。
■実践編参加者へは
リスク分析等の概念を網羅したソフトを配っています。
こちらは、非常に複雑な概念が多々あるので、印刷できる機能を付加しています。
したがって、DVD購入者の方への印刷機能は現時点では未対応になっていますのでご了承ください。
あかちゃんさんにお渡ししたのは、実践編をお聞きになられているので、リスクマトリックス等を含んで印刷できるものになります。
すみませんがよろしくお願いいたします。
コメントありがとうございます。
そうなんです。ひとつの指標で判断できるわけが無いんです。
どの道、仮定を置かなければならない。だからこそ、仮定の吟味がきわめて重要。
なのに、難しい計算をすると、計算結果そのものに意味があるように見えてくる。
投資案件を通すときは、目くらましに使うこともある。でも、本当に案件を吟味する必要がある場合、自分のために吟味する場合、指標は出来るだけシンプルにして、Contingencyを考えたい。
何も知らなくて良いわけではない。でも知りたいのは計算結果ではなく、その背景、Contingency planだと思います。
ところで、金森さんの本に書いてあったとの事、記憶に無くて読み直してみました。デベロッパの上場に携わった人が書くんですね。Exitが明確なときは使えますって事でしょうか。
そうなんです。ひとつの指標で判断できるわけが無いんです。
どの道、仮定を置かなければならない。だからこそ、仮定の吟味がきわめて重要。
なのに、難しい計算をすると、計算結果そのものに意味があるように見えてくる。
投資案件を通すときは、目くらましに使うこともある。でも、本当に案件を吟味する必要がある場合、自分のために吟味する場合、指標は出来るだけシンプルにして、Contingencyを考えたい。
何も知らなくて良いわけではない。でも知りたいのは計算結果ではなく、その背景、Contingency planだと思います。
ところで、金森さんの本に書いてあったとの事、記憶に無くて読み直してみました。デベロッパの上場に携わった人が書くんですね。Exitが明確なときは使えますって事でしょうか。
Ooyagakuさん
了解です。
バージョンアップなども考えていただけると、使われている方はよろこぶのではないでしょうか。
了解です。
バージョンアップなども考えていただけると、使われている方はよろこぶのではないでしょうか。
？さん
結局、シミュレーションは仮定をどうおくかが大事ですね。
とにかく、これを理解しないと大変です。
ただ、銀行の評価方法はあるていど決まっているので、それをシミュレーションしておくことは重要だと思います。
注意しなくてはならないのは、シミュレーションは入力データ次第でいかようにも結果か出せると言うことです。
金森さんの本のＤＣＦの項に、仮定がいい加減だとＤＣＦなんか意味がないようなことが書かれています。
要するに、いろいろな指標はあるけれど、仮定が不明確なのに本当にあてになるのか？ということがあったので、考え方は同一だと思った次第です。
結局、シミュレーションは仮定をどうおくかが大事ですね。
とにかく、これを理解しないと大変です。
ただ、銀行の評価方法はあるていど決まっているので、それをシミュレーションしておくことは重要だと思います。
注意しなくてはならないのは、シミュレーションは入力データ次第でいかようにも結果か出せると言うことです。
金森さんの本のＤＣＦの項に、仮定がいい加減だとＤＣＦなんか意味がないようなことが書かれています。
要するに、いろいろな指標はあるけれど、仮定が不明確なのに本当にあてになるのか？ということがあったので、考え方は同一だと思った次第です。
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どちらもクリックお願いしま〜す。
加工（税金をいれたもの）して、シミュレーションしてきました。
私もＮＶＰが重要だと思い、
このたび、「らしんばん」を購入しました。
良いソフトだと思いますが、
現状で、各資料をプリントアウトできないのが
残念です。
各資料のアクティブウィンドゥをハードコピーすれば
プリントアウトできますが。