お勧め不動産投資情報
-----------------------------------------------------
不動産投資・アパート経営の達人たちのノウハウと考え方を学ぶ
3年間で13億円の中古アパート・マンションを購入した石渡さんの動画・音声ファイル
-----------------------------------------------------
■アパートローン必勝マニュアル
元銀行マンの小川さんも大絶賛!!。詳細は このブログ記事を ご覧ください。
-----------------------------------------------------
☆財布の中身レポート
-----------------------------------------------------
空室対策プリザーブドフラワー
不動産投資ブログランキング
どちらもクリックお願いしま〜す。
祝！！ ３０万アクセス！！
本日、３０万アクセス突破しました。
皆さんありがとうございます。
これからもよろしくお願いいたします。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
お祝いによろしくお願いいたします。
人気blogランキング
皆さんありがとうございます。
これからもよろしくお願いいたします。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
お祝いによろしくお願いいたします。
人気blogランキング
新築パース公開！！
本日、新築のパース図面が届いた。
思ったよりいい感じ。
ドアは色がついていないが、外観はこんな感じ。
これにピンクの方は、真っ赤なドア。
ダークブルーの方は紺のドア。
ちょっとかわいい感じに仕上げたけど、どうでしょう。
道路を歩いてくるとこんな感じ。（東南側から見た図）
逆側から歩いてくるとこんな感じ。（南側から見た図）
ピンクの方の一階の左側の部屋の左側は３０平米ぐらいの空き地なので、そこには大型のウッドデッキを作る予定。
ここは、南も西も完全に開放されているので、ビールを飲むには最高のロケーションである。
私が住みたいくらい。
やっぱり新築は楽しい。満室にできるかの不安はありますが。。。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
本日も1位でした。本当にありがとうございます。
新築目指して頑張りますので応援よろしくお願いいたします。
人気blogランキング
思ったよりいい感じ。
ドアは色がついていないが、外観はこんな感じ。
これにピンクの方は、真っ赤なドア。
ダークブルーの方は紺のドア。
ちょっとかわいい感じに仕上げたけど、どうでしょう。
道路を歩いてくるとこんな感じ。（東南側から見た図）
逆側から歩いてくるとこんな感じ。（南側から見た図）
ピンクの方の一階の左側の部屋の左側は３０平米ぐらいの空き地なので、そこには大型のウッドデッキを作る予定。
ここは、南も西も完全に開放されているので、ビールを飲むには最高のロケーションである。
私が住みたいくらい。
やっぱり新築は楽しい。満室にできるかの不安はありますが。。。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
本日も1位でした。本当にありがとうございます。
新築目指して頑張りますので応援よろしくお願いいたします。
人気blogランキング
仕様打ち合わせ
さっきまで、仕様打ち合わせだった。
夕方、５：００に会社を出て、家にすぐ帰り、そのまま資料をもって建築会社に行った。
本日は、内装・外装・電気関係などのすべての打ち合わせを行った。
まず、外装に関しては、今回は２棟ものだったのであるが、もともとのプランがホワイトとグレーのアーバン系。
私の希望はどちらかというとＰＯＰ系だったので、まず、外装を変更。
ベース色は２棟ともイエローにして、アクセント色を一棟はレッド系・もう一棟はブルー系にした。
レッドといってもピンクに近い感じで、ブルーはダークブルー系。
ドアはそれぞれにあわせて、真っ赤と紺にした。
窓はホワイトにして、意外といい感じではないかと思う。
これに関しては、立体パースをおこしてもらうことにした。
内装は、もともとホワイト系のジェラータという色だったのだか、先日、妻とトステムショールームに見に行って、エッセンというナチュラルを明るくしたような色が気に入ったため変更した。
また、一部のちょっと変形の部屋は、床材のななめ張り。これも昔の自宅に取り入れたのだが、意外といい感じだと思う。
トイレ･キッチンは特に変更なし。
洗面化粧台もホワイト系のシャワードレッサーにした。
電気に関しては、今回のアパートは間接照明を取り入れて、その辺のアパートには無いような感じにしたかったので、ちょっと追加料金がかかるが、すべての部屋の壁にスポットライトのとりつけレールをつけた。
コンセントも各部屋クローゼットのない部分のコーナー３箇所にとりつけた。
高さはペット仕様に耐えられるように、床面から７０ｃｍとした。
天井を照らし、天井の高さを強調できるし、とにかく、イメージがいい。
あとは、フェンスなどを決めて、終了。
結局いろいろ決めるのに、５時間ぐらいかかった。
できあがるのが、楽しみである。
それと、皆さんにいろいろご相談した、浴室洗面台であるが、結局、３０人くらいの方の意見を聞き、６：４で合った方がいいという人が多かったので、とりあえず、独立した洗面化粧台がつけられない部屋にはつけることにした。
どうしてもクレームがあったらはずすことにする。
いろいろなご意見ありがとうございました。
次、また新築をやるときはよりよいものをつくれるように頑張ろうと思う。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
本日も1位でした。本当にありがとうございます。
新築目指して頑張りますので応援よろしくお願いいたします。
人気blogランキング
夕方、５：００に会社を出て、家にすぐ帰り、そのまま資料をもって建築会社に行った。
本日は、内装・外装・電気関係などのすべての打ち合わせを行った。
まず、外装に関しては、今回は２棟ものだったのであるが、もともとのプランがホワイトとグレーのアーバン系。
私の希望はどちらかというとＰＯＰ系だったので、まず、外装を変更。
ベース色は２棟ともイエローにして、アクセント色を一棟はレッド系・もう一棟はブルー系にした。
レッドといってもピンクに近い感じで、ブルーはダークブルー系。
ドアはそれぞれにあわせて、真っ赤と紺にした。
窓はホワイトにして、意外といい感じではないかと思う。
これに関しては、立体パースをおこしてもらうことにした。
内装は、もともとホワイト系のジェラータという色だったのだか、先日、妻とトステムショールームに見に行って、エッセンというナチュラルを明るくしたような色が気に入ったため変更した。
また、一部のちょっと変形の部屋は、床材のななめ張り。これも昔の自宅に取り入れたのだが、意外といい感じだと思う。
トイレ･キッチンは特に変更なし。
洗面化粧台もホワイト系のシャワードレッサーにした。
電気に関しては、今回のアパートは間接照明を取り入れて、その辺のアパートには無いような感じにしたかったので、ちょっと追加料金がかかるが、すべての部屋の壁にスポットライトのとりつけレールをつけた。
コンセントも各部屋クローゼットのない部分のコーナー３箇所にとりつけた。
高さはペット仕様に耐えられるように、床面から７０ｃｍとした。
天井を照らし、天井の高さを強調できるし、とにかく、イメージがいい。
あとは、フェンスなどを決めて、終了。
結局いろいろ決めるのに、５時間ぐらいかかった。
できあがるのが、楽しみである。
それと、皆さんにいろいろご相談した、浴室洗面台であるが、結局、３０人くらいの方の意見を聞き、６：４で合った方がいいという人が多かったので、とりあえず、独立した洗面化粧台がつけられない部屋にはつけることにした。
どうしてもクレームがあったらはずすことにする。
いろいろなご意見ありがとうございました。
次、また新築をやるときはよりよいものをつくれるように頑張ろうと思う。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
本日も1位でした。本当にありがとうございます。
新築目指して頑張りますので応援よろしくお願いいたします。
人気blogランキング
契約完了
本日、１１：００より契約があった。
２棟分だったので、多少読み合わせに時間がかかったが、無事、なんとか終了した。
契約書は特に大きな問題もなく、私から依頼した決算日と清算の処理方法を変更したぐらい。
これは、非課税所得を発生させないようにする、消費税還付の際に重要なポイントである。
もちろん決算日も当然調整済みである。
契約終了後は、売主さんともいろいろ話をしていたのであるが、やはり業者でも最近は横浜のいいところで、坪１００万以下で買うことは難しいらしい。
じっさいに土地がないとのことだった。
今回は、道路が２項道路であることと、現状は車が入れないので、土地が安く買えたことが現状の値段を実現できた理由のよう。
場所としては、南道路に整形地で面していて、なおかつ、南側がひな壇になっているので、本来だったら、ものすごく値段が高いはず。
道路にも２５ｍ以上接道しているので、本当はいい土地なのだが、車が入れないのは、一戸建てとしては大きなマイナス。
自転車ははいるので、アパートとしてはいけるし、駅にも近いので、ひとりなら問題ないと思う。
まあ、このまま持っていて、何十年後かに道路がきちんとしたら資産価値はものすごく上がるはずだが、まあ、すぐにはきそうにない。
すぐそばの道路にめんしている土地を駐車場のスペースとして買えば、それなりの価値にはなるかもしれない。
まあ、高利回りを実現するにはある程度、この辺では仕方がないかもしれない。
でも都心部で、駅や繁華街から近くてこの値段でこういう土地を手に入れるのはやはり難しいし、今後も探しても見つかるかわからない。
今回、売主の社長さんと図面の変更をするときに、なぜ今のがだめなのかどうすると家賃があげられるのかをきちんと説明して変更してもらった。
社長にとってその話はかなり強烈な印象があったらしく、今企画している物件の図面変更をすぐに指示したらしい。
そのため、今後もなにかいい企画があれば、先に連絡してくれることになった。
これは、かなり大きい。
この会社は専任でいまの仲介業者とずっと二人三脚でやっているので、それ以外から話がでることはない。
うまくいけば、その会社の企画段階から参画させてもらえるように、これからも時々社長と話して関係を続けていきたいと思う。
偶然にも、社長のいる会社は実家のすぐそば。
実家に帰ったときには、顔を出すようにしようと思う。
契約終了後は、妻と物件の近くのみなとみらい地区を今後の宣伝資料つくりも兼ねて、散歩。
私は、この地域が本当に好きである。
地方から出てきて、ここから徒歩圏の新築アパート。
友達にも自慢できるし、夏は花火・クリスマスはイルミネーションなどがとても素敵だし、若い人なら住みたい!!ってなってくれないでしょうか。
お昼は海の見えるレストランでちょっとリッチにランチコースをいただいた。
まずは乾杯のビールから。
もちろん、契約記念と今後の対策のための会議である。
しっかり領収書ももらっておいた。
ということで、今後も進捗あり次第、ブログにアップします。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
本日も1位でした。本当にありがとうございます。
新築目指して頑張りますので応援よろしくお願いいたします。
人気blogランキング
２棟分だったので、多少読み合わせに時間がかかったが、無事、なんとか終了した。
契約書は特に大きな問題もなく、私から依頼した決算日と清算の処理方法を変更したぐらい。
これは、非課税所得を発生させないようにする、消費税還付の際に重要なポイントである。
もちろん決算日も当然調整済みである。
契約終了後は、売主さんともいろいろ話をしていたのであるが、やはり業者でも最近は横浜のいいところで、坪１００万以下で買うことは難しいらしい。
じっさいに土地がないとのことだった。
今回は、道路が２項道路であることと、現状は車が入れないので、土地が安く買えたことが現状の値段を実現できた理由のよう。
場所としては、南道路に整形地で面していて、なおかつ、南側がひな壇になっているので、本来だったら、ものすごく値段が高いはず。
道路にも２５ｍ以上接道しているので、本当はいい土地なのだが、車が入れないのは、一戸建てとしては大きなマイナス。
自転車ははいるので、アパートとしてはいけるし、駅にも近いので、ひとりなら問題ないと思う。
まあ、このまま持っていて、何十年後かに道路がきちんとしたら資産価値はものすごく上がるはずだが、まあ、すぐにはきそうにない。
すぐそばの道路にめんしている土地を駐車場のスペースとして買えば、それなりの価値にはなるかもしれない。
まあ、高利回りを実現するにはある程度、この辺では仕方がないかもしれない。
でも都心部で、駅や繁華街から近くてこの値段でこういう土地を手に入れるのはやはり難しいし、今後も探しても見つかるかわからない。
今回、売主の社長さんと図面の変更をするときに、なぜ今のがだめなのかどうすると家賃があげられるのかをきちんと説明して変更してもらった。
社長にとってその話はかなり強烈な印象があったらしく、今企画している物件の図面変更をすぐに指示したらしい。
そのため、今後もなにかいい企画があれば、先に連絡してくれることになった。
これは、かなり大きい。
この会社は専任でいまの仲介業者とずっと二人三脚でやっているので、それ以外から話がでることはない。
うまくいけば、その会社の企画段階から参画させてもらえるように、これからも時々社長と話して関係を続けていきたいと思う。
偶然にも、社長のいる会社は実家のすぐそば。
実家に帰ったときには、顔を出すようにしようと思う。
契約終了後は、妻と物件の近くのみなとみらい地区を今後の宣伝資料つくりも兼ねて、散歩。
私は、この地域が本当に好きである。
地方から出てきて、ここから徒歩圏の新築アパート。
友達にも自慢できるし、夏は花火・クリスマスはイルミネーションなどがとても素敵だし、若い人なら住みたい!!ってなってくれないでしょうか。
お昼は海の見えるレストランでちょっとリッチにランチコースをいただいた。
まずは乾杯のビールから。
もちろん、契約記念と今後の対策のための会議である。
しっかり領収書ももらっておいた。
ということで、今後も進捗あり次第、ブログにアップします。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
本日も1位でした。本当にありがとうございます。
新築目指して頑張りますので応援よろしくお願いいたします。
人気blogランキング
読者の方にお願い！！
今、新築の間取りで何点か悩んでいて、独自調査をしています。
私の場合は、基本的に女性の意見を優先するというのがポリシーです。
それは、やはり今の時代、女性の方が厳しいしうるさい（女性の方すいません）。
そのため、女性優先の部屋つくりを心がけています。
１点ほどご意見を伺いたいです。
○洗面化粧台がつけられない部屋は風呂場に洗面台があったほうがよいかどうか。
先日、設計士とはなしたところ、設計士はない方がいい。歯なんて台所でみがいて、風呂は広い方がいい。じゃまだ。
と言う意見でした。
私は、たしかに邪魔だが、ないと不便。とくに女性は台所で歯を磨くのはいやではないか。
足がぬれるのはいやだが、人が泊まりに来たときに台所で磨いてもらうのはそれより抵抗がある。
男なら、シャワーで済ます方が多いので、それなら邪魔にならない。
ということで、つけたほうがいいと思っているのですが、皆さんのご意見はどうでしょうか。
ちなみに風呂のサイズは１０１４のためあまり大きくありません。
つけるとひとつ１．５万円のコストアップにはなります。
ご意見ください。
私の場合は、基本的に女性の意見を優先するというのがポリシーです。
それは、やはり今の時代、女性の方が厳しいしうるさい（女性の方すいません）。
そのため、女性優先の部屋つくりを心がけています。
１点ほどご意見を伺いたいです。
○洗面化粧台がつけられない部屋は風呂場に洗面台があったほうがよいかどうか。
先日、設計士とはなしたところ、設計士はない方がいい。歯なんて台所でみがいて、風呂は広い方がいい。じゃまだ。
と言う意見でした。
私は、たしかに邪魔だが、ないと不便。とくに女性は台所で歯を磨くのはいやではないか。
足がぬれるのはいやだが、人が泊まりに来たときに台所で磨いてもらうのはそれより抵抗がある。
男なら、シャワーで済ます方が多いので、それなら邪魔にならない。
ということで、つけたほうがいいと思っているのですが、皆さんのご意見はどうでしょうか。
ちなみに風呂のサイズは１０１４のためあまり大きくありません。
つけるとひとつ１．５万円のコストアップにはなります。
ご意見ください。
明日は契約
金・土と大阪に出張に行っていたのですが、知らない間に半年振りぐらいの一位になっていました。
皆さん、本当にありがとうございました。
まだまだ、応援してくださる方が多いようなので、今後も少しでも役立つ情報を流していきたいと思います。
ところで、明日はいよいよ契約。
手付金３００万と仲介手数料の一部１００万を準備した。
最近は、キャッシュカードで一度に多くの額がおろせないので、お金を集めるのも大変である。
あとは、事前に契約書と重要事項説明書の内容チェックを行う。
先ほど、仲介業者に事前に内容をＦＡＸしてもらった。
今までも何度も契約しているのであるが、どうしても買う前は業者もすべての情報がきちんと知っているわけではなく、実際に契約になると、本気でまじめに考えるためいろいろ特記事項がでてくる。
やはり、相手もこちらが本当に買わないときちんとやらないものである。
そのため、どうしても当日にその説明を受けると、時間がかかる。
今まで最高６時間ぐらい契約にかかった。
そのため、今回は事前にすべてに目を通しておく。
先ほどから読み出したのであるが、早速間違いを発見。
当日だと、訂正して、お互いに訂正印を押すなど手間が煩雑である。
また、内容によっては上司の判断が必要だとか始まって、連絡がしばらくとれないこともある。そんなこんなで数時間。
とにかく、今まで、契約はいろいろ大変だった。
今回はスムースに終わらせ、できれば、昼からはみなとみらい地区にでも行ってのんびりしてこようと思っている。
もうすでに間違いを２箇所と気になるところを数箇所見つけた。
これを本日中にメールで文書化し送付しておく。
来週は内装・外装の色の打ち合わせをすれば、一応すべて終了する。
あとは、当日までにきちんとお金を用意するだけである。
今、横浜のＲＣ物件にもいろいろお金をかけようと考えていたので、その費用もきちんとしておかないと、当日お金が足りないなんてことになったら大変である。
資金は以前も書いたが一部ＦＸで運用しているし、それによって１００万ぐらい増やせるとかなり楽になる。
ただ、失敗したら大変なので、あまりレバレッジの利かせた取引は控えなくてはならない。
まあ、あとは資金調達のみである。
最後に、皆さんにいろいろ応援していただいているので、これから少しずつ今回いろいろやったことを毎回ひとつずつ公開しようと思う。
（今回の新築のポイント）
前回までに、
・専任物件
・２棟一括購入交渉
・建築前の図面変更
は記載した。
本日は、家賃査定に関してやったことを書く。
当然物件資料には予想想定利回りが出ている。その家賃想定が本当に適切であるかである。
まず、いろいろな賃貸のＨＰを見て、同じ地域の新築アパートの坪単価を調べる。そうすると、大体の適正値段がわかる。
また、最低と最高の坪単価も大体把握できる。
まず、私はこれで、単価を調べた。今回の場合、大体坪１万数百円というところ。
その後は、大手のショップに査定依頼をした。
私はエイ○ル・アパ○ンに依頼した。
大体、これらはきびしめに出るので、それに２−３０００円たしたあたりが適当な値段かと思う。
ここでも、査定は大体１万数百円程度だった。
あとは近々の成約事例の調査。
これも私はお店で聞いた。
だいたい、これから新築を建てるとかいうと、相手は対応が良くなり、いろいろ親切丁寧に教えてくれる。
私の場合は、今回似たような物件をちょうど見つけたので、その取り扱い店に聞いた。
そのときの値段で今回の物件が埋まると１０．５−１０．８％ぐらいの利回りになる。
そこで、なんとか１０％はいけるのではないかという判断をした。
もちろん、その物件よりは設備をよくしている。
まあ、こんなところは１日あれば、すべて調べられるので、やっていない方はやった方がいいと思う。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
本日はひさびさに１位でした。本当にありがとうございます。
新築目指して頑張りますので応援よろしくお願いいたします。
人気blogランキング
皆さん、本当にありがとうございました。
まだまだ、応援してくださる方が多いようなので、今後も少しでも役立つ情報を流していきたいと思います。
ところで、明日はいよいよ契約。
手付金３００万と仲介手数料の一部１００万を準備した。
最近は、キャッシュカードで一度に多くの額がおろせないので、お金を集めるのも大変である。
あとは、事前に契約書と重要事項説明書の内容チェックを行う。
先ほど、仲介業者に事前に内容をＦＡＸしてもらった。
今までも何度も契約しているのであるが、どうしても買う前は業者もすべての情報がきちんと知っているわけではなく、実際に契約になると、本気でまじめに考えるためいろいろ特記事項がでてくる。
やはり、相手もこちらが本当に買わないときちんとやらないものである。
そのため、どうしても当日にその説明を受けると、時間がかかる。
今まで最高６時間ぐらい契約にかかった。
そのため、今回は事前にすべてに目を通しておく。
先ほどから読み出したのであるが、早速間違いを発見。
当日だと、訂正して、お互いに訂正印を押すなど手間が煩雑である。
また、内容によっては上司の判断が必要だとか始まって、連絡がしばらくとれないこともある。そんなこんなで数時間。
とにかく、今まで、契約はいろいろ大変だった。
今回はスムースに終わらせ、できれば、昼からはみなとみらい地区にでも行ってのんびりしてこようと思っている。
もうすでに間違いを２箇所と気になるところを数箇所見つけた。
これを本日中にメールで文書化し送付しておく。
来週は内装・外装の色の打ち合わせをすれば、一応すべて終了する。
あとは、当日までにきちんとお金を用意するだけである。
今、横浜のＲＣ物件にもいろいろお金をかけようと考えていたので、その費用もきちんとしておかないと、当日お金が足りないなんてことになったら大変である。
資金は以前も書いたが一部ＦＸで運用しているし、それによって１００万ぐらい増やせるとかなり楽になる。
ただ、失敗したら大変なので、あまりレバレッジの利かせた取引は控えなくてはならない。
まあ、あとは資金調達のみである。
最後に、皆さんにいろいろ応援していただいているので、これから少しずつ今回いろいろやったことを毎回ひとつずつ公開しようと思う。
（今回の新築のポイント）
前回までに、
・専任物件
・２棟一括購入交渉
・建築前の図面変更
は記載した。
本日は、家賃査定に関してやったことを書く。
当然物件資料には予想想定利回りが出ている。その家賃想定が本当に適切であるかである。
まず、いろいろな賃貸のＨＰを見て、同じ地域の新築アパートの坪単価を調べる。そうすると、大体の適正値段がわかる。
また、最低と最高の坪単価も大体把握できる。
まず、私はこれで、単価を調べた。今回の場合、大体坪１万数百円というところ。
その後は、大手のショップに査定依頼をした。
私はエイ○ル・アパ○ンに依頼した。
大体、これらはきびしめに出るので、それに２−３０００円たしたあたりが適当な値段かと思う。
ここでも、査定は大体１万数百円程度だった。
あとは近々の成約事例の調査。
これも私はお店で聞いた。
だいたい、これから新築を建てるとかいうと、相手は対応が良くなり、いろいろ親切丁寧に教えてくれる。
私の場合は、今回似たような物件をちょうど見つけたので、その取り扱い店に聞いた。
そのときの値段で今回の物件が埋まると１０．５−１０．８％ぐらいの利回りになる。
そこで、なんとか１０％はいけるのではないかという判断をした。
もちろん、その物件よりは設備をよくしている。
まあ、こんなところは１日あれば、すべて調べられるので、やっていない方はやった方がいいと思う。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
本日はひさびさに１位でした。本当にありがとうございます。
新築目指して頑張りますので応援よろしくお願いいたします。
人気blogランキング
ついに３億突破！！
本日、売主さん・設計士さんと話し合いをして、すべての件で合意が取れたので、日曜日に契約することにした。
明日中に、手付金４００万をおろしておかないとならない。
今回の物件で、ついに３億突破である！！
目標の３年に対して、秋に完成なので、２年で達成！！。
月家賃収入は今、２１０万超なので、おそらく３００万は超えるはず。
ということで、最近業者プログに押されっぱなしなので、
是非お祝いに１クリックお願いします。
今後、今回の内容を少しずつｕｐする。
まず、実は今回の物件は２棟である。そのため、４棟目・５棟目になる。
ポイントは
・専任業者物件のため、担当者が、いくつか私の後に満額買い付けが入っていも混乱するので売主に教えず、指値が入っていてもローンが堅そうだった私の結果が出るまで待っていてくれたこと。
・２棟建てであることを知ったので、まとめて買うことを前提に値引き交渉し、事前に業者が確保してあった値引き額を引き出したこと。
・事前に図面チェックをして、こちらの要望どおりに図面修正をしてもらったこと。
である。
あとは細かい仕様の詰めはあるが、おそらく問題ないと思う。
それ以外にもいくつかあるので、これは少しずつアップする。
本日、図面修正したのだが、急遽、先日、管理会社の方と話して人気があるといわれた、仕様を追加した。
ひとつは洗面化粧台。図面では、風呂と洗面が一緒だった。
全部屋とは行かないが、スペースがある部屋には取り付けるようにした。
おそらく、これで１〜２０００円ぐらい賃料を上げることができる。
それと、一部の狭い部屋はクローゼットなし仕様だったが、これもなんとか空間を作り出して、取り付けることにした。
これも入居率アップのポイントになる。
あとは私が気になっていた、ひとつだけある北側の部屋の明るさの確保。
それと、水周りと居室の分離。
最終的には、いくらの利回りになるかはわからないが、１０％は間違いなく超えるはず。
場所もランドマークタワーに歩いていけるし、南側と西側が今後も完全に開いているので、日当たりと開放感はとてもある。
ただ、気になる点もある。
まず、できる時期が悪い。１０月ぐらいになる。いまのところ、消費税還付の問題もあるので、決済日は月初と決まっている。
ただ、工期がおくれても一切催促しないで、なるだけ遅らせて、来年の募集にするようにしたい。
本日も見てきたが、まだ、造成工事中のため、早くても着工は６月中だろう。
そうであれば、早くて１０月、遅ければ１１月にずれ込む。
急がなくていいですと言って、ほかの現場を優先させる。
あと、金利が間違いなく、８月にはあがるはず。
銀行に関しては、とりあえず、一行確実なのを抑えたので、あと２行ほど融資の相談に行って来る。
時間はたっぷりあるので、もしかしたらもっといい条件が引き出せる可能性がある。
ということで、これからさらに頑張ります。
明日は大阪に行くので、プログの更新はちょっと無理かも。
一応、ネットの通じるホテルに泊まりますが。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
本日は８位に激落ちです。
新築目指して頑張りますので応援よろしくお願いいたします。
人気blogランキング
明日中に、手付金４００万をおろしておかないとならない。
今回の物件で、ついに３億突破である！！
目標の３年に対して、秋に完成なので、２年で達成！！。
月家賃収入は今、２１０万超なので、おそらく３００万は超えるはず。
ということで、最近業者プログに押されっぱなしなので、
是非お祝いに１クリックお願いします。
今後、今回の内容を少しずつｕｐする。
まず、実は今回の物件は２棟である。そのため、４棟目・５棟目になる。
ポイントは
・専任業者物件のため、担当者が、いくつか私の後に満額買い付けが入っていも混乱するので売主に教えず、指値が入っていてもローンが堅そうだった私の結果が出るまで待っていてくれたこと。
・２棟建てであることを知ったので、まとめて買うことを前提に値引き交渉し、事前に業者が確保してあった値引き額を引き出したこと。
・事前に図面チェックをして、こちらの要望どおりに図面修正をしてもらったこと。
である。
あとは細かい仕様の詰めはあるが、おそらく問題ないと思う。
それ以外にもいくつかあるので、これは少しずつアップする。
本日、図面修正したのだが、急遽、先日、管理会社の方と話して人気があるといわれた、仕様を追加した。
ひとつは洗面化粧台。図面では、風呂と洗面が一緒だった。
全部屋とは行かないが、スペースがある部屋には取り付けるようにした。
おそらく、これで１〜２０００円ぐらい賃料を上げることができる。
それと、一部の狭い部屋はクローゼットなし仕様だったが、これもなんとか空間を作り出して、取り付けることにした。
これも入居率アップのポイントになる。
あとは私が気になっていた、ひとつだけある北側の部屋の明るさの確保。
それと、水周りと居室の分離。
最終的には、いくらの利回りになるかはわからないが、１０％は間違いなく超えるはず。
場所もランドマークタワーに歩いていけるし、南側と西側が今後も完全に開いているので、日当たりと開放感はとてもある。
ただ、気になる点もある。
まず、できる時期が悪い。１０月ぐらいになる。いまのところ、消費税還付の問題もあるので、決済日は月初と決まっている。
ただ、工期がおくれても一切催促しないで、なるだけ遅らせて、来年の募集にするようにしたい。
本日も見てきたが、まだ、造成工事中のため、早くても着工は６月中だろう。
そうであれば、早くて１０月、遅ければ１１月にずれ込む。
急がなくていいですと言って、ほかの現場を優先させる。
あと、金利が間違いなく、８月にはあがるはず。
銀行に関しては、とりあえず、一行確実なのを抑えたので、あと２行ほど融資の相談に行って来る。
時間はたっぷりあるので、もしかしたらもっといい条件が引き出せる可能性がある。
ということで、これからさらに頑張ります。
明日は大阪に行くので、プログの更新はちょっと無理かも。
一応、ネットの通じるホテルに泊まりますが。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
本日は８位に激落ちです。
新築目指して頑張りますので応援よろしくお願いいたします。
人気blogランキング
融資額確定
本日、銀行より融資金額の仮決定が来た。
予想額より５００万ほど少ない。
引渡しが年末になるので、その間のボーナスと家賃収入を合わせれば、とりあえず、足りる。
でも、あまり余裕がない。
明日、設計士と打ち合わせをして、いろいろバージョンアップをする予定だったが、費用も考えなくてはならなくなった。
とりあえず、でも、買うつもりである。
なんとか足りるし、また、年末にはボーナスも入るし、家賃収入も上がる。
せっかくの物件だし、法人がやっと機能できることになる。
利回りも１０％は超えそうだし、キャピタルも狙える。
と信じて、行くことにします。
とりあえず、明日は売主さんと建築士と初顔合わせです。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
本日は６位に落ちました。
新築目指して頑張りますので応援よろしくお願いいたします。
人気blogランキング
予想額より５００万ほど少ない。
引渡しが年末になるので、その間のボーナスと家賃収入を合わせれば、とりあえず、足りる。
でも、あまり余裕がない。
明日、設計士と打ち合わせをして、いろいろバージョンアップをする予定だったが、費用も考えなくてはならなくなった。
とりあえず、でも、買うつもりである。
なんとか足りるし、また、年末にはボーナスも入るし、家賃収入も上がる。
せっかくの物件だし、法人がやっと機能できることになる。
利回りも１０％は超えそうだし、キャピタルも狙える。
と信じて、行くことにします。
とりあえず、明日は売主さんと建築士と初顔合わせです。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
本日は６位に落ちました。
新築目指して頑張りますので応援よろしくお願いいたします。
人気blogランキング
照明
先日、今回の新築で少し凝ろうかと思っている照明を見てきた。
最近はやはりいろいろなデザインの照明が発売されているし、とくに、間接照明やスポットライト系はいろいろな種類があった。
今回の新築ではその辺にはない照明を取り入れようと思っている。
これも差別化のひとつである。
通常は、部屋の真ん中にシーリングライトをつけるだけだが、今回のは吹き抜けもあり、その天井の高さを活かす照明を考えている。
基本的には間接照明系だが、まともにやるととんでもない値段になってしまうので、いかにローコストでやるかがテーマである。
とりあえず、どういう感じでライティングをするかをいろいろ考えてみた。
電灯メーカーのショールームには体験ルーム見たいのがあり、そこでいろいろ照明を照らし、イメージしている。
とくに、若者向けにどういう感じにするか、いくつかのパターンを考え中である。
ライティングは久々に設計するので、今回はコーディネーターのアドバイスを聞きながら、いろいろやろうと思っている。
最近の若い人はあまりこうこうと電気が光っているより、ちょっと暗い感じが好みのようである。
ただ、入居者は若者だけではないので、年配者にも対応できるようにしておく必要もある。
この辺がコスト含めて、なかなかむずかしい。
今回はコストを抑えるために照明ケースの自作も考えている。
アイデアはあるのだが、どうやってやるか。
ＤＩＹでやるには数が多すぎ、大工に頼めば結局、コストがかかる。
うまくやるにはどうするか。考えなくてはならない。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
本日は５位です。
新築目指して頑張りますので応援よろしくお願いいたします。
人気blogランキング
最近はやはりいろいろなデザインの照明が発売されているし、とくに、間接照明やスポットライト系はいろいろな種類があった。
今回の新築ではその辺にはない照明を取り入れようと思っている。
これも差別化のひとつである。
通常は、部屋の真ん中にシーリングライトをつけるだけだが、今回のは吹き抜けもあり、その天井の高さを活かす照明を考えている。
基本的には間接照明系だが、まともにやるととんでもない値段になってしまうので、いかにローコストでやるかがテーマである。
とりあえず、どういう感じでライティングをするかをいろいろ考えてみた。
電灯メーカーのショールームには体験ルーム見たいのがあり、そこでいろいろ照明を照らし、イメージしている。
とくに、若者向けにどういう感じにするか、いくつかのパターンを考え中である。
ライティングは久々に設計するので、今回はコーディネーターのアドバイスを聞きながら、いろいろやろうと思っている。
最近の若い人はあまりこうこうと電気が光っているより、ちょっと暗い感じが好みのようである。
ただ、入居者は若者だけではないので、年配者にも対応できるようにしておく必要もある。
この辺がコスト含めて、なかなかむずかしい。
今回はコストを抑えるために照明ケースの自作も考えている。
アイデアはあるのだが、どうやってやるか。
ＤＩＹでやるには数が多すぎ、大工に頼めば結局、コストがかかる。
うまくやるにはどうするか。考えなくてはならない。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
本日は５位です。
新築目指して頑張りますので応援よろしくお願いいたします。
人気blogランキング
新築 ほぼ確定！！
今朝、業者から電話があり、今検討中の新築物件の折り合いがつきそうである。
価格は、希望の８００万の指値に対し、結局５００万の値引きになった。
まあ、これはいい線だと思う。
正式に契約が済んだら詳細をｕｐしようと思う。
かなりの繁華街のそばなので、一応、シングルの客付けは問題のない地域だと思う。
そうはいっても慎重に行きたいと思う。
来週中に、図面変更の打ち合わせ、その後契約と言うことになることになった。
また、この新築のプロパン業者はこちらで選定できることになったので、こちらの希望をプロパン業者につたえた。
この業者は以前からきんさんに紹介してもらっていたので、今朝、再度きんさにいろいろ教えてもらって、業者から連絡をもらった。
きんさんどうもありがとうございました。
さらに友人のＤＯＭＢＥさんも先日新築時にこの業者を利用していたので、私の方もいろいろ希望を伝えた。
今回は、工事一式とガス給湯器・浴室乾燥機とウォッシュレットを設置して、さらに基本料金は抑えるということで、検討してもらっている。
最終的には、ガス料金との兼ね合いになるので、つけていただく設備とのトレードオフを考えなくてはならない。
いくらでもガス料金を高くすれば、設備はつけてもらえるが、それでは入居者のためにならない。
これも、今月中に決着つける。
来週の火曜日には銀行から融資金額の決定がでる。
それが確定すれば、頭金を用意して、晴れて確定になるのであるが、来週はとにかくいろいろあるので、大変です。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
本日は５位です。
新築目指して頑張りますので応援よろしくお願いいたします。
人気blogランキング
価格は、希望の８００万の指値に対し、結局５００万の値引きになった。
まあ、これはいい線だと思う。
正式に契約が済んだら詳細をｕｐしようと思う。
かなりの繁華街のそばなので、一応、シングルの客付けは問題のない地域だと思う。
そうはいっても慎重に行きたいと思う。
来週中に、図面変更の打ち合わせ、その後契約と言うことになることになった。
また、この新築のプロパン業者はこちらで選定できることになったので、こちらの希望をプロパン業者につたえた。
この業者は以前からきんさんに紹介してもらっていたので、今朝、再度きんさにいろいろ教えてもらって、業者から連絡をもらった。
きんさんどうもありがとうございました。
さらに友人のＤＯＭＢＥさんも先日新築時にこの業者を利用していたので、私の方もいろいろ希望を伝えた。
今回は、工事一式とガス給湯器・浴室乾燥機とウォッシュレットを設置して、さらに基本料金は抑えるということで、検討してもらっている。
最終的には、ガス料金との兼ね合いになるので、つけていただく設備とのトレードオフを考えなくてはならない。
いくらでもガス料金を高くすれば、設備はつけてもらえるが、それでは入居者のためにならない。
これも、今月中に決着つける。
来週の火曜日には銀行から融資金額の決定がでる。
それが確定すれば、頭金を用意して、晴れて確定になるのであるが、来週はとにかくいろいろあるので、大変です。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
本日は５位です。
新築目指して頑張りますので応援よろしくお願いいたします。
人気blogランキング
お勧め不動産投資情報
-----------------------------------------------------
不動産投資・アパート経営の達人たちのノウハウと考え方を学ぶ
3年間で13億円の中古アパート・マンションを購入した石渡さんの動画・音声ファイル
-----------------------------------------------------
■アパートローン必勝マニュアル
元銀行マンの小川さんも大絶賛!!。詳細は このブログ記事を ご覧ください。
-----------------------------------------------------
☆財布の中身レポート
-----------------------------------------------------
空室対策プリザーブドフラワー
不動産投資ブログランキング
どちらもクリックお願いしま〜す。
